Оренда квартири в Варшаві: повний гайд по цінах та районах

Оренда квартири в Варшаві вже кілька років поспіль залишається однією з найгарячіших тем для українців, які живуть або планують жити за кордоном. Столиця Польщі — це не лише адміністративний та діловий центр країни, а й місто можливостей: робота, навчання, бізнес, відносно високий рівень життя за європейськими мірками.

Водночас оренда житла тут має свої нюанси. Ціни ростуть, попит стабільно високий, а правила оренди для іноземців часто викликають більше запитань, ніж відповідей. У цій статті ми детально розберемо, якою є оренда квартири в Варшаві у 2026 році: скільки коштує орендувати житло, де краще жити, з яких кроків складається безпосередньо процесс орендування житла та на що особливо варто звернути увагу українцям.

Актуальний ринок оренди житла в Варшаві

Ринок оренди житла у Варшаві вважається найбільшим та найдорожчим у Польщі. Це логічно, адже місто є економічним центром країни, тут працюють міжнародні корпорації, стартапи, державні установи та провідні університети. Усе це створює стабільний та постійний попит на орендне житло, який практично не знижується навіть у періоди економічної нестабільності.

Якщо порівнювати ціни на оренду житла у Варшаві з іншими містами, різниця стає очевидною. Наприклад, у Лодзі або Катовіце за ту саму суму можна орендувати значно більшу квартиру або житло в новішому будинку. Проте багато людей свідомо обирають Варшаву через вищі зарплати, кращу інфраструктуру та ширший вибір вакансій.

Станом на 2026 рік попит на оренду у Варшаві залишається високим з кількох причин. По-перше, місто продовжує приваблювати мігрантів, зокрема українців. По-друге, значна частина молодих поляків також орендує житло, відкладаючи купівлю власної нерухомості через високі іпотечні ставки. По-третє, кількість нових квартир не завжди встигає за зростаючим попитом, особливо в центральних районах.

Середні ціни на оренду квартири у Варшаві

Ціни на оренду в Варшаві суттєво залежать від типу житла. Найбільший попит традиційно мають невеликі квартири, оскільки вони доступніші за ціною та легші в обслуговуванні.

Kawalerka (кавальєрка або студія) — це однокімнатна квартира з кухонною зоною. У 2026 році середня ціна оренди студії в Варшаві коливається в межах 2 000–3 600 PLN на місяць. У центральних районах або в новобудовах біля метро ця сума може сягати 4 000–4 500 PLN. Формат оренди кавалерки у Варшаві є найпопулярнішим серед студентів, фрілансерів та молодих спеціалістів.

2-кімнатна квартира (з 1 спальнею) — оптимальний варіант для пар або людей, які працюють з дому. Середня ціна на такі квартири становить 3 000–4 800 PLN. Якщо квартира розташована поруч із лінією метро або має сучасний ремонт, ціна часто наближається до верхньої межі діапазону та навіть бути ще вище. Запит “зняти 2-кімнатну квартиру Варшава” стабільно входить до найпопулярніших на порталах нерухомості.

3-кімнатна квартира (з 2 спальнями) – розмір оренди зазвичай коливається від 4 000 до 6 500 PLN на місяць. Такі квартири орендують сім’ї з дітьми або кілька дорослих. Важливо враховувати, що комунальні платежі для великих квартир також будуть вищими.

Варто окремо наголосити: ці суми майже завжди не включають адміністративні та комунальні платежі, про які ми детально поговоримо далі.

Основні фактори, що впливають на ціну оренди

Ціна оренди у Варшаві формується в залежності від кількох найважливіших характеристик. Один із ключових факторів — це розташування. Квартири поблизу метро, великих транспортних вузлів або ділових центрів завжди дорожчі. Навіть у межах одного району різниця в кілька зупинок громадського транспорту може означати різницю в сотні злотих.

Не менш важливим є тип будинку. Сучасні житлові комплекси з ліфтами, підземними паркінгами та охороною зазвичай коштують дорожче. Старі дома можуть мати чарівну атмосферу та високі стелі, але іноді потребують компромісів щодо комфорту або енергоефективності.

Також на ціну впливає стандарт самої квартири. Новий ремонт, якісні меблі, сучасна техніка та навіть наявність балкона чи кондиціонера можуть суттєво підвищити орендну плату. У Варшаві дедалі більше орендарів звертають увагу на енергоефективність житла, адже це безпосередньо впливає на рахунки за опалення.

Де жити в Варшаві: популярні райони

Вибір району — це не лише питання ціни. Він напряму впливає на якість життя, час у дорозі до роботи, доступ до шкіл, садочків та навіть на відчуття безпеки. Коли мова йде про райони Варшави, а саме де краще жити, важливо звертати увагу на весь комплекс характеристик району.

Śródmieście (центр та ділове життя)

Śródmieście — це серце Варшави у прямому й переносному сенсі. Саме тут розташовані урядові установи, головні офіси міжнародних компаній, університети, музеї та туристичні пам’ятки. Життя в цьому районі динамічне, насичене та дуже міське.

Головна перевага життя в Śródmieście — це зручність. Більшість справ можна вирішити пішки, а громадський транспорт працює бездоганно. Для людей без автомобіля це ідеальний варіант. Водночас потрібно бути готовим до високих цін та постійного руху навколо.

Середні ціни тут найвищі в місті. Студії рідко коштують менше 3 500 PLN, а просторі квартири можуть перевищувати 6 000–7 000 PLN на місяць. Проте для багатьох орендарів це виправдана плата за локацію та стиль життя.

Найкраще підходить для: молодих професіоналів, студентів із вищим бюджетом, людей, які цінують активне міське життя.

Mokotów (для сімей, багато зелених зон)

Mokotów часто називають «золотою серединою» Варшави. Це один із найбільших і найзеленіших районів міста, який поєднує спокійне житлове середовище з дуже хорошим транспортним сполученням. Саме тут живе багато польських сімей середнього класу, а також іноземців, які планують залишитися у Варшаві надовго.

Район відомий великою кількістю парків, зокрема Pole Mokotowskie, яке влітку перетворюється на неформальний центр відпочинку для мешканців. Інфраструктура тут добре розвинена: школи, дитячі садки, приватні та державні клініки, офіси, магазини й торгові центри розташовані буквально в межах кількох зупинок транспорту.

З точки зору оренди Mokotów вважається районом вище середнього за цінами, але вони все ж помітно нижчі, ніж у Śródmieście. Станом на 2026 рік кавалерка тут зазвичай коштує від 3 000 до 3 600 PLN, 2-кімнатні квартири — від 3 800 до 4 800 PLN, а більші сімейні варіанти стартують приблизно від 5 200 PLN. Ціни зростають, якщо квартира розташована близько до станції метро або в новому житловому комплексі.

Мінусом Mokotów для деяких може бути менш активне нічне життя. Це не район клубів та барів, але для сімей або людей, які цінують спокій, це швидше плюс.

Найкраще підходить для: сімей з дітьми, пар, людей, які шукають баланс між центром і спокійним життям.

Praga-Północ та Wola (бюджетні та перспективні райони)

Ще десять років тому ці райони не надто часто з’являлися в рекомендаціях для іноземців. Проте ситуація кардинально змінилася. Сьогодні Praga-Północ і Wola — це приклад того, як швидко може трансформуватися міський простір.

Wola особливо активно розвивається як новий діловий центр Варшави. Тут з’явилося багато сучасних офісів, житлових комплексів та станцій метро. Водночас ціни на оренду все ще нижчі, ніж у класичному центрі. Саме тому багато молодих спеціалістів обирають Wola як альтернативу Śródmieście.

Praga-Północ має більш «альтернативний» характер. Тут поєднуються старі кам’яниці, нові проєкти та мистецька атмосфера. Район довгий час мав репутацію менш безпечного, але це твердження вже значною мірою застаріло. Як і всюди, важливо дивитися на конкретну вулицю та будинок.

Середні ціни в цих районах виглядають привабливо для тих, хто шукає оренду житла в Варшаві з обмеженим бюджетом. Студії часто можна знайти за 2 600–3 200 PLN, 2-кімнатні квартири — за 3 300–4 200 PLN. Це один із небагатьох варіантів у Варшаві, де ще реально знайти відносно доступне житло поруч із метро.

Найкраще підходить для: студентів, молодих спеціалістів креативних професій, людей, які хочуть заощадити.

Ursynów (спокійний та сучасний)

Ursynów — це типовий приклад сучасного спального району, який був ретельно спланований ще на етапі забудови. Тут широкі вулиці, багато зелені, великі житлові масиви та добре продумана інфраструктура. Для багатьох українців Ursynów стає першим вибором саме через відчуття простору та порядку.

Окрема перевага району — лінія метро, яка напряму з’єднує Ursynów із центром міста. Навіть якщо ви живете досить далеко від Śródmieście, дорога зазвичай займає не більше 30 хвилин.

З точки зору оренди Ursynów часто виглядає вигідніше, ніж Mokotów або центр. Квартири тут зазвичай просторіші, а будинки — новіші. Ціни на студії стартують приблизно від 2 700 PLN, а 2-кімнатні квартири — від 3 400 PLN. Це робить район привабливим для сімей, які шукають більше простору за ті ж гроші.

Мінусом може бути певна «віддаленість» від активного міського життя. Ursynów — це район для життя, а не для нічних розваг.

Найкраще підходить для: сімей, людей, які працюють віддалено, тих, хто цінує сучасні будинки.

Оренда квартири в Варшаві: процес крок за кроком

Процес оренди житла у Варшаві здається складним лише на перший погляд. Насправді він доволі стандартизований, але для іноземців, зокрема українців, є кілька важливих нюансів, які варто знати заздалегідь. Розуміння кожного етапу допоможе уникнути непорозумінь, втрати грошей та зайвого стресу.

Перший крок — пошук оголошень. У Варшаві абсолютна більшість пропозицій зосереджена на великих онлайн-порталах. Найпопулярніші з них:

• Otodom.pl
• OLX.pl 
• Morizon.pl 

Саме тут публікуються як оголошення від власників, так і від агентств нерухомості. Якщо ви шукаєте житло самостійно, варто одразу фільтрувати оголошення за параметром “bez pośredników”, але потрібно бути готовими, що таких варіантів буде менше. Facebook-групи також можуть бути корисними, особливо локальні групи конкретних районів, але тут потрібно бути особливо уважними, аби не стикнутися з шахраями.

Другий етап — контакт із власником або агентом. У Варшаві абсолютно нормальна практика одразу телефонувати, навіть якщо оголошення розміщене онлайн. Повідомленням відповідають не завжди, особливо якщо квартира має велику кількість зацікавлених потенційних орендарів. Уже на цьому етапі варто уточнити ключові моменти: повну щомісячну вартість, розмір кауції, можливість проживання з тваринами, тривалість договору та тип договору найму.

Третій крок — перегляд квартири (oglądanie). Власники майже завжди хочуть особисто познайомитися з орендарем. Це нормальна практика, і часто саме на перегляді вирішується, кому здадуть житло. Для українців важливо мати з собою паспорт та номер PESEL — це одразу підвищує рівень довіри. Під час перегляду варто звертати увагу не лише на стан квартири, а й на будинок, під’їзд, сусідів і транспорт поблизу.

Далі йде узгодження умов та підписання договору. У Польщі орендний договір — це серйозний юридичний документ. Він майже завжди укладається письмово й містить детальний опис обов’язків сторін. Для іноземців часто пропонують або навіть вимагають umowa najmu okazjonalnego, яка оформлюється з нотаріусом. Перед підписанням варто уважно прочитати договір, навіть якщо він польською мовою, і не соромитися ставити запитання.

Останній етап — передача квартири та протокол стану (protokół zdawczo-odbiorczy). Це документ, у якому фіксується стан квартири, меблів і лічильників на момент заселення. Він надзвичайно важливий, адже саме на нього спираються при поверненні кауції.

Поради для українців: на що звернути увагу

Для українців оренда житла у Варшаві має свої специфічні моменти, які не завжди очевидні з першого погляду. Саме через них виникає найбільше непорозумінь.

Один із ключових моментів — реальна вартість оренди. В оголошеннях часто вказують лише koszt wynajmu, тобто суму, яку ви платите власнику. Але фактичні щомісячні витрати майже завжди вищі через czynsz administracyjny та комунальні платежі (media). Іноді різниця між “ціною з оголошення” та реальною сумою може становити від 500 до 1 000 PLN на місяць, особливо в нових будинках.

Окремої уваги заслуговує кауція в Польщі. Це не передоплата за останній місяць, а страховий депозит. Якщо ви з’їжджаєте раніше строку або залишаєте квартиру в гіршому стані, власник має право утримати частину або всю суму. Саме тому так важливо мати протокол передачі квартири та фіксувати стан житла при заселенні.

Ще один важливий аспект — термін договору. Більшість власників у Варшаві віддають перевагу договорам на 12 місяців. Короткострокова оренда можлива, але вона дорожча і менш поширена. Якщо ви не впевнені, що залишитесь надовго, варто звернути особливу увагу на умови розірвання договору.

Для українців також критично важливо розуміти нюанси umowa najmu okazjonalnego. Цей договір часто сприймається як щось небезпечне, але на практиці це стандартний механізм захисту власника. Головна складність — необхідність вказати альтернативну адресу проживання в Польщі. Більше детально про цей вид договору оренди читайте в нашій статті.

Поширені запитання

Які найдешевші райони для оренди в Варшаві?

Найдешевші варіанти зазвичай розташовані поза центральними районами. У 2026 році відносно доступними залишаються Targówek, Bemowo, частини Bielany та окремі зони Praga-Południe. Тут ціни нижчі, але важливо враховувати час у дорозі до роботи та наявність громадського транспорту. Дешевше житло часто означає старіший будинок або більшу відстань від метро або іншого громадського транспорту.

Чи важко знайти житло в Варшаві з домашніми тваринами?

Так, це один із найскладніших моментів. Багато власників принципово не погоджуються на орендарів із тваринами, особливо якщо йдеться про собак середнього або великого розміру. Останніми роками ситуація трохи покращилася, але наявність домашніх тварин все ще зменшують кількість доступних варіантів. Якщо у вас є домашній улюбленець, варто одразу фільтрувати оголошення та бути готовими до вищої кауції.

Чи можу я орендувати житло в Варшаві без PESEL?

Теоретично так, але на практиці це дуже складно. Більшість власників й агентства вимагають PESEL, особливо якщо мова йде про umowa najmu okazjonalnego. Для українців отримання PESEL UKR значно спрощує не лише оренду житла, а й доступ до інших послуг у Польщі, тому його оформлення варто зробити одним із перших кроків після приїзду.

Чи входять комунальні послуги у вартість оренди в Варшаві?

У більшості випадків — ні. Орендна плата (koszt wynajmu) та комунальні платежі (до них відносяться  czynsz administracyjny та media) — це різні статті витрат. Навіть якщо в оголошенні написано “czynsz wliczony”, зазвичай йдеться лише про адміністративний платіж, а media, тобто електроенергія, газ та інтернет, оплачуються окремо. Саме через це нові орендарі часто недооцінюють реальні щомісячні витрати.

Оренда квартири в Варшаві — це процес, який вимагає підготовки, але цілком реальний для українців. Розуміння цін, районів і формальностей допоможе уникнути типових помилок і знайти житло, яке відповідатиме вашим потребам і бюджету. Головне — не поспішати, уважно читати договір і завжди уточнювати деталі. Саме такий підхід робить оренду квартири в Варшаві не стресом, а впевненим кроком до нового етапу життя.

А якщо ви хочете підтримати родину та переказати гроші в Україну, то в таких ситуаціях важливо мати надійний і прозорий сервіс для міжнародних переказів. TransferGoвже багато років допомагає мільйонам мігрантів швидко та без зайвих витрат переказувати гроші між країнами. Завдяки вигідним курсам, низьким комісіям і зрозумілому сервісу ви можете бути впевнені, що ваші кошти надійдуть вчасно та без зайвих клопотів.