Як українцям купити нерухомість у Польщі: все, що потрібно знати

Мрієте про власне житло в Польщі? У цій статті ми детально розберемо, як українцю купити нерухомість у Польщі — від пошуку та перевірки об’єкту до оформлення угоди та реєстрації власності. Розповімо про всі юридичні нюанси, можливі витрати, іпотеку та типові підводні камені.

Чи може українець купити нерухомість у Польщі?

Так — українці можуть купити нерухомість у Польщі. Однак правила залежать від типу об’єкта: чи це квартира (mieszkanie), чи приватний будинок з землею (dom z gruntem). Основна відмінність — чи потрібен дозвіл від держави.

Коли йдеться про квартиру – процедура максимально спрощена. Українець може купити таке житло без жодних додаткових дозволів або бюрократичних перевірок. Це стосується як квартири на первинному ринку, так і на вторинному. Багато людей, переїхавши до Польщі, спершу орендують житло, а згодом вирішують купити квартиру — і роблять це без жодних юридичних бар’єрів.

Інша ситуація — приватні будинки з землею. Польська держава історично захищає свої території від неконтрольованого скуповування іноземцями, тому діє закон, який вимагає спеціального дозволу для придбання таких об’єктів. Цей дозвіл потрібен не тому, що ви українець, а тому, що Польща застосовує однакові правила до всіх іноземців, не громадян ЄС або ЄЕЗ. Тобто питання національності тут вторинне — ключовим фактором є правовий статус.

Є й винятки. Наприклад, якщо іноземець має довгостроковий дозвіл на проживання ЄС або дозвіл на постійне проживання у Польщі, то деякі обмеження можуть не застосовуватися. Але, якщо узагальнити, то українцю зазвичай буде потрібен дозвіл для купівлі будинку. Це важливо пам’ятати ще до початку пошуку нерухомості, щоб правильно оцінити час, ризики та бюджет.

Дозвіл на купівлю нерухомості: коли він потрібен?

Юридична сторона покупки нерухомості для іноземців у Польщі чітко врегульована спеціальним законом, який визначає, коли необхідно отримувати дозвіл від Міністерства внутрішніх справ та адміністрації. Цей документ називається дозволом на придбання нерухомості іноземцем. Він додає додатковий рівень контролю, але водночас дозволяє зберігати рівні умови для покупців – як громадян Польщі, так і громадян інших країн, у тому числі України.

Коли дозвіл НЕ потрібен

У більшості випадків купівля квартири не потребує дозволу. Якщо ви купуєте квартиру в стандартній міській багатоповерхівці, навіть якщо вона включає підвал або паркувальне місце, польська держава не вимагає додаткових документів. Це спрощує процес настільки, що іноді іноземці дивуються, як легко відбувається угода. Єдиний обов’язок — правильно підготувати документи та оформити операцію через нотаріуса.

У деяких випадках навіть купівля гаража не потребує дозволу, якщо він є частиною житлової власності або належить до житлового комплексу. Це дає іноземцям відчуття свободи та можливість купувати житло там, де їм зручно, без зайвої бюрократії.

Коли дозвіл ОБОВ’ЯЗКОВИЙ

Зовсім інша історія — будинки з землею та земельні ділянки. Польща суворо контролює купівлю земельних об’єктів іноземцями. Дозвіл буде потрібен, якщо ви хочете придбати будинок у передмісті, дачу, котедж, або просто ділянку під забудову. Особливо це стосується об’єктів у прикордонній зоні — там обмеження значно жорсткіші.

Процедура отримання дозволу досить формальна, але займає час. Заявник має подати пакет документів, включно з обґрунтуванням придбання, підтвердженням зв’язку з Польщею, документами про доходи, інколи навіть рекомендаціями. Міністерство може звернутися за думкою Міністерства національної оборони або Міністерства сільського господарства, якщо ділянка має певну стратегічну або аграрну цінність. Через це процес може тривати кілька місяців.

Заявку потрібно подавати завчасно, ще до підписання остаточного договору. Якщо дозвіл не буде виданий, угода не відбудеться — і важливо не вкладати гроші або не підписувати зобов’язуючі документи до отримання рішення.

Процес купівлі нерухомості: крок за кроком

Щоб краще зрозуміти, як відбувається купівля житла в Польщі, варто розглянути процес поетапно. Незважаючи на те, що багато людей уявляють його складнішим, реальність набагато простіша, якщо знати, що саме очікує на кожному кроці.

Крок 1: Пошук об’єкта та перевірка стану нерухомості

Пошук нерухомості в Польщі здебільшого відбувається онлайн. Найбільш популярні платформи — це Otodom, OLX Nieruchomości, Morizon, Gratka або локальні агенції, які мають власні бази. Кожен сайт має свій стиль подачі: деякі пропонують детальну фільтрацію, інші — велику кількість приватних оголошень без посередників.

Коли ви знаходите житло, яке вас зацікавило, важливо подивитися його особисто, а не купувати “по фото”. Квартири на вторинному ринку можуть мати недоліки, які не вказані в оголошенні: стара проводка, неякісний ремонт, приховані дефекти підлоги чи стін, проблеми з вентиляцією або звукоізоляцією. У Польщі поширена практика брати з собою спеціаліста або технічного інженера, який може оцінити стан квартири або будинку більш точно.

Окремо потрібно перевірити юридичну сторону — це можно зробити за допомогою księga wieczysta. Це відкритий реєстр, де міститься інформація про власника, наявність іпотеки, судових спорів, сервітутів або інших обтяжень. Перевірка дозволяє уникнути ризику придбати житло, на яке накладено арешт або яке вже перебуває в судовому спорі. Нерідко трапляється, що продавець забуває повідомити про борги чи кредит, але в księga wieczysta це завжди відображено.

Крок 2: Попередній договір (Umowa przedwstępna)

Коли ви вже визначилися з нерухомістю, часто наступним кроком є підписання попереднього договору. Він не є обов’язковим, але практично завжди використовується, особливо коли угода складніша або потребує часу, наприклад при оформленні іпотеки.

Попередній договір може мати дві форми — нотаріальну та просту письмову. Нотаріальна форма дає покупцеві більший захист, адже дозволяє примусово вимагати виконання договору через суд. Письмова форма є дешевшою, але менш безпечною.

Важливо розуміти різницю між задатком (zadatek) та передплатою (zaliczka). Якщо покупець зриває угоду, задаток поверненню не підлягає; якщо зриває продавець — він повертає суму в подвійному розмірі. Передплата ж повертається в обох випадках. Через це варто уважно читати кожен пункт попереднього договору, щоб уникнути неприємних сюрпризів.

Крок 3: Оформлення фінансування та іпотеки

Для тих, хто купує нерухомість за власні кошти, цей етап простий. Але якщо планується іпотека, то потрібно пройти процес підтвердження доходів. Банки в Польщі вимагають документів, які підтверджують стабільний дохід. Найкраще сприймається “umowa o pracę”, хоча підприємці та власники бізнесу також можуть отримати кредит, але процедура буде трохи складнішою.

Також банк проводить оцінку квартири або будинку, щоб переконатися, що її ринкова вартість відповідає сумі кредитування. Оцінка готується незалежними експертами. Важливо врахувати, що банк може видати менше коштів, ніж ви очікували, якщо оцінювач визначить нижчу ринкову вартість об’єкта.

Часто банк також вимагає оформити страхування нерухомості, а іноді — страхування життя покупця. Це стандартна європейська практика, яка забезпечує захист не тільки банку, але й покупця.

Крок 4: Фінальний нотаріальний договір (Umowa ostateczna)

Остаточний договір купівлі-продажу підписується виключно у нотаріуса. Саме нотаріус відповідає за те, щоб всі формальності були дотримані. Він перевіряє документи, підтвердження оплати, наявність дозволів (якщо вони потрібні), а також реєстраційні дані нерухомості.

Під час підписання договору важливо бути максимально уважним. Якщо покупець не володіє польською мовою на достатньому рівні, нотаріус може вимагати присутність присяжного перекладача. Це додаткова витрата, але вона гарантує, що покупець розуміє кожен пункт договору.

Після підписання нотаріус передає документи до суду, що займається реєстрацією прав на нерухомість. Саме тоді покупець офіційно стає власником.

Крок 5: Реєстрація права власності та завершення процедури

Після нотаріального оформлення потрібно дочекатися внесення запису до księga wieczysta. Інколи це займає кілька тижнів, але бувають випадки, коли процес триває кілька місяців — особливо у великих містах.

Після завершення реєстрації покупець отримує підтвердження своїх прав. Тоді можна приступати до інших важливих кроків: переоформлення лічильників, підключення інтернету, оформлення страхування та реєстрація місця проживання.

Іпотека для українців у Польщі: важливі нюанси

Іпотека — одна з найважливіших тем, коли йдеться про купівлю нерухомості, особливо для тих, хто планує проживати у Польщі довгостроково. Польські банки загалом відкриті для іноземців, але їхні вимоги можуть здаватися суворішими, ніж ви очікували.

Перше, на що дивиться банк, — це ваш статус на території Польщі. Найнадійнішим документом є карта побиту. Важливо мати офіційне працевлаштування та підтверджені доходи.

Банки оцінюють стабільність доходу. Працівники за “umowa o pracę” мають найкращі шанси отримати кредит. Особи з контрактами “umowa zlecenie” або “umowa o dzieło” можуть мати складнощі, якщо їх доходи нерегулярні. Підприємці мають надавати додаткову документацію — податкові декларації, фінансові звіти та інформацію про прибуток.

Окремо банк аналізує кредитну історію. Якщо ви не використовували кредити в Польщі, банк може поставитися до вас з обережністю. У такому випадку корисно мати хоча б невеликий кредит або кредитну карту для формування історії.

Ще один важливий момент — внесок власними коштами. Зазвичай банк вимагає 20% вартості нерухомості як мінімальний внесок. У деяких випадках можливо отримати кредит з 10% внеском, але тільки при додатковому страхуванні, що збільшує кінцеву вартість.

Якщо вам потрібно більше інформації про іпотеку для українців, прочитайте нашу статтю Іпотека в Польщі для українців: що варто знати?

Як купити нерухомість у Польщі: додаткові витрати, про які треба пам’ятати

Коли покупці думають про придбання житла, вони часто розраховують тільки ціну об’єкта. Але варто пам’ятати, що до цього додається низка супутніх витрат.

Однією з найсуттєвіших статей є нотаріальна такса. Її розмір залежить від вартості нерухомості: чим дорожче житло, тим вищою буде такса. До цього додаються витрати на виготовлення витягів, підготовку документів та інші формальні збори.

Для покупців нерухомості на вторинному ринку обов’язковим є податок PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych) — два відсотки від вартості угоди. Його сплачує покупець під час оформлення угоди. Якщо ж ви купуєте житло у забудовника — податок не стягується, оскільки в ціну вже включено ПДВ.

Судові витрати також потрібно враховувати. Вони включають оплату за внесення запису до реєстру власників та за інші реєстраційні дії. Це не дуже великі суми, але їх потрібно включити в загальний бюджет.

Робота агенції нерухомості — ще одна важлива стаття витрат. У Польщі комісія агента може оплачуватися як продавцем, так і покупцем, залежно від умов договору. Часто агенції працюють за моделлю, коли комісію оплачує тільки одна сторона. Потрібно чітко уточнювати це завчасно.

Поширені запитання

Чи можу я купити нерухомість, маючи PESEL UKR?

PESEL UKR спрощує багато процедур, але він не є документом, який впливає на право купувати нерухомість. Усе залежить від того, що саме ви хочете купити. Якщо мова йде про квартиру — жодних додаткових дозволів вам не потрібно. Якщо ж ви плануєте купити будинок або землю — PESEL не звільняє від необхідності отримати державний дозвіл.

Чим відрізняється первинний ринок від вторинного?

На первинному ринку ви купуєте абсолютно нове житло, яке ще ніхто не використовував. Це може бути квартира з чорновим ремонтом або повністю готова для проживання. Перевагою є сучасні стандарти та гарантії від забудовника.

Вторинний ринок — це житло, яке вже мало власників. Воно може бути у кращій локації або вищої якості, але може вимагати ремонту. На вторинному ринку діє податок PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych), чого немає на первинному.

Скільки часу займає отримання дозволу на купівлю будинку?

Зазвичай процедура триває від двох до шести місяців. Усе залежить від складності випадку, локації об’єкта та того, чи потрібно додаткове погодження інших відомств. Тому, якщо ви плануєте купувати будинок, краще врахувати цей час у своєму плануванні.

Чи потрібен мені присяжний перекладач у нотаріуса?

Якщо ви не володієте польською на достатньому рівні, нотаріус може вимагати перекладача. Це не формальність — ви маєте розуміти умови договору, який підписуєте. 

Купівля будинку або квартири в Польщі для українців — це реальна та цілком досяжна мета. Процес значно простіший, ніж здається на перший погляд, якщо знати законодавчі нюанси та слідувати чітким етапам. Найголовніше — розуміти різницю між покупкою квартири та будинку, адже саме від цього залежить складність процедури.

Польща залишається країною з одним із найстабільніших ринків нерухомості в Європі, тому придбання житла тут може стати не лише кроком до стабільного життя, але й гарною інвестицією.

Тепер ви знаєте, як купити нерухомість у Польщі. А якщо ви бажаєте підтримати рідних та друзів, яки залишились дома, то у пригоді стане TransferGo. Сервіс допомагає зручно й безпечно переказувати кошти в Україну з-за кордону. TransferGo пропонує швидкі міжнародні перекази з вигідними курсами та 0 комісією на перекази на гривневі картки та рахунки — усе для того, щоб ваші гроші надходили саме туди, куди потрібно, без зайвих витрат і затримок.